В июле 2024 года президент России подписал закон № 176-ФЗ, который вносит изменения в Налоговый кодекс РФ. Эти изменения затрагивают владельцев недвижимости: с 2025 года доходы от продажи недвижимости будут облагаться налогом по прогрессивной шкале, а не по единой ставке 13%.
Разберемся, как рассчитать налог на доходы (НДФЛ) тем, кто планирует продать свою недвижимость в следующем году, какие ставки будут применяться и кого коснутся эти изменения.
Важно:
Нововведения вступают в силу с 1 января 2025 года. Декларацию нужно будет подать до 30 апреля 2026 года, а НДФЛ заплатить до 15 июля 2026 года.
Напомним, что минимальный срок владения жилой недвижимостью для освобождения от НДФЛ составляет пять лет. Но есть исключения:
- Если недвижимость была получена в дар от близкого родственника, по наследству, по договору пожизненного содержания с иждивением, приватизирована или является единственным жильём продавца, то срок сокращается до трёх лет.
- Семьи с детьми могут освободиться от НДФЛ, даже если минимальный срок владения ещё не истёк, при соблюдении ряда условий.
Как рассчитывают НДФЛ в 2024 году:
Ставка НДФЛ в 2024 году для налоговых резидентов России составляет 13% от суммы, указанной в договоре купли-продажи, для нерезидентов — 30%.
Пример:
Андрей в июне 2024 года продал квартиру за 5 млн рублей, купленную в 2022 году за 3,5 млн рублей. Минимальный срок владения ещё не истёк, поэтому ему придётся заплатить НДФЛ: 5 млн × 13% = 650 тыс. рублей.
Для уменьшения налога можно использовать фиксированный вычет в размере 1 млн рублей:
НДФЛ = (5 млн – 1 млн) × 13% = 520 тыс. рублей.
Если Андрей может подтвердить свои расходы на покупку квартиры:
НДФЛ = (5 млн – 3,5 млн) × 13% = 195 тыс. рублей.
Нельзя одновременно применять и вычет в 1 млн рублей, и схему «доходы минус расходы».
Важно знать:
Если Андрей в 2024 году продаст ещё какое-то имущество, облагаемое НДФЛ (например, гараж или машину), то это никак не повлияет на ставку налога.
Как считать НДФЛ по новым правилам при продаже недвижимости в 2025 году:
С 2025 года НДФЛ будут рассчитывать по прогрессивной шкале: ставка налога будет зависеть от размера полученной прибыли.
То есть, если налоговый резидент России получил доход от продажи недвижимости или принял её в дар не от близкого родственника (это тоже доход с точки зрения ФНС), размер налога будет напрямую зависеть от размера прибыли.
Минимальные сроки владения в 2025 году останутся прежними: три или пять лет.
Важно:
Прибыль — это положительная разница между выручкой от продажи и расходами на покупку объекта. Если расходов не было или их нельзя подтвердить, применяется вычет в 1 млн рублей.
Всего на прогрессивной шкале налогообложения будет пять ступеней — от 13 до 22%, и чем выше будет доход налогоплательщика, тем большую ставку применят при расчёте налога.
Однако, в случае нетрудовых доходов — продажи недвижимости и другого личного имущества, получения дивидендов по акциям, процентов по вкладам и так далее — ступеней будет только две.
Ставки налога на доходы при продаже недвижимости с 2025 года
Прибыль
Налоговая ставка
До 2,4 млн рублей
13%
Свыше 2,4 млн рублей
312 тыс. рублей + 15% суммы доходов, которые превышают порог в 2,4 млн рублей
Примеры:
-
Евгений продал за 3 млн рублей квартиру, купленную в 2023 году. Минимальный срок владения не истёк, расходы на покупку он подтвердить не может, поэтому для уменьшения налогооблагаемой базы остаётся только фиксированный вычет.
Считаем прибыль: 3 млн - 1 млн вычета = 2 млн рублей.
Так как сумма меньше 2,4 млн рублей, для расчёта НДФЛ применяется ставка 13%, и Евгений заплатит налог на доходы в размере: 2 млн × 13% = 260 тыс. рублей.
-
Павел продал за 8 млн рублей квартиру, которую купил в 2021 году за 5 млн. Расходы подтверждены, минимальный срок владения ещё не истёк.
Считаем прибыль: 8 млн - 5 млн = 3 млн рублей.
Превышение лимита составит: 3 млн - 2,4 млн = 600 тыс. рублей. На эту сумму налог начислится по ставке 15%: 600 тыс. × 15% = 90 тыс. рублей.
Тогда НДФЛ = 312 тыс. + 90 тыс. = 402 тыс. рублей.
Если бы Павел продал квартиру в 2024 году, он бы заплатил весь налог по одной ставке: (8 млн - 5 млн) × 13% = 390 тыс. рублей.
Важно учитывать, что доход рассчитывается как сумма от продажи всего имущества за год, и налог начисляется на общую прибыль от реализованного имущества.
Поэтому, если Игорь в 2025 году продал квартиру с прибылью 2 млн рублей и автомобиль с прибылью 1,2 млн рублей, то НДФЛ будут считать от общей налогооблагаемой прибыли: 2 млн + 1,2 мл = 3,2 млн рублей, а не на каждый объект отдельно.
То есть Игорь должен будет заплатить налог на доходы в размере: 312 тыс. + (3,2 млн - 2,4 млн) × 15% = 432 тыс. рублей.
Таким образом, с 2025 года налоговые резиденты РФ будут уплачивать НДФЛ по прогрессивной шкале в зависимости от размера полученной прибыли. Поэтому, если вы планируете продать недвижимость зимой, посчитайте: возможно, это будет выгоднее сделать в 2024 году.
Обратите внимание, что дата фактического получения дохода определяется как день его выплаты. Поэтому, если при продаже недвижимости расчёт произойдёт в 2024 году, а государственная регистрация сделки — в 2025-м, то доход продавца налоговая отнесёт к 2024 году и НДФЛ он заплатит по ставке 13% независимо от размера полученной прибыли.
